Guide d'achat

Une fois que vous avez trouvé la propriété idéale pour vous, alors commence le processus de négociation qui sera géré par votre agent, qui se fera un plaisir de vous conseiller sur votre offre de départ. Méfiez-vous des conseils généraux donnés par des inconnus bien intentionnés qui pensent qu'une offre initiale peut être jusqu'à 30% inférieure au prix demandé. Si l'agent a bien fait son travail (et que nous sommes fiers d'avoir des propriétés à vendre au juste prix reflétant les conditions du marché), il ne restera probablement pas de place pour une telle manœuvre et une offre initiale très faible peut offenser le propriétaire à un tel prix. dans la mesure où cela a une incidence sur les visites ultérieures. Votre agent peut et vous guidera: s'il y a eu une réduction récente du prix demandé, la marge de manœuvre sera réduite, mais nous ferons de notre mieux pour vous.

Une fois que toutes les parties sont convenues du prix, une offre écrite est établie pour votre signature: complétée par vous-même et le vendeur, celle-ci lie le vendeur de sorte que la propriété soit retirée du marché pendant que nous entamons le processus administratif. le stade du "contrat préalable à la vente" ou "compromis" initial. Nous espérons collecter les informations de toutes les parties dans quelques semaines et faire signer le contrat de prévente dans un délai d’un mois, en fonction de la disponibilité des documents requis et de l’opportunité de vérifier si elle est en août. Attention, si c’est le mois d’août, tout ralentira en France.

Il y aura des moments dans le processus d'achat où vous devrez vous accrocher à votre sens de l'humour et vous rendre compte que vous achetez en France à cause de l'ambiance décontractée qui y règne. Nous ferons de notre mieux pour vous aider à garder votre sang-froid!

Bien que nous espérons donner l’apparence de cygnes sereins glissant sur des eaux douces, nous nous efforcerons à ce stade de résoudre tous les problèmes et de répondre aux exigences administratives du processus judiciaire dans lequel vous êtes sur le point de s’engager. Si vous souhaitez faire une offre sur une propriété mais souhaitez savoir s’il serait possible d’apporter des modifications, par exemple ajouter une piscine ou construire un garage, une clause conditionnelle peut être ajoutée au document d’offre, étant entendu que si ces demandes ne peuvent être satisfaites, la vente ne se poursuit pas. Nous travaillons avec l'équipe hautement qualifiée de French Plans, qui offre un service de planification et de conception unique dans toute la France. Avec des architectes de droit français, ils peuvent traiter tous les types d’applications de planification - Résidentiel (rénovation, transformation ou extension) et vous informer rapidement de la faisabilité de vos projets.

C'est à ce stade que votre agent va commencer à rassembler toutes les informations pour le notaire (avocat) qui préparera les contrats. Vous serez invité à fournir des informations telles que les noms complets (veuillez noter que les femmes seront désignées par leur nom de jeune fille), l’état civil et la profession, ainsi que des copies de passeports, certificats (naissance, mariage, éventuellement divorce), votre nom. nous en avons besoin à ce stade, car sans cette information, les travaux relatifs au contrat initial ne peuvent pas commencer.

En même temps que vous les trouvez pour nous, le vendeur est alors obligé d’organiser toute une gamme de tests effectués sur la propriété par un expert agréé, qui produira un rapport - communément appelé «rapport de diagnostic». Le fournisseur en recevra un, de même que votre agent, qui le passera ensuite en revue avec vous avant toute signature de document. Les tests effectués incluent

• Efficacité énergétique: (DPE) Avant la publication, un test est effectué pour évaluer les émissions de gaz à effet de serre et l'efficacité énergétique de la propriété.
• Gaz (fixe uniquement) et électricité: Si du gaz ou de l'électricité ont été installés ou renouvelés dans la propriété plus de 15 ans avant la vente de la propriété, les deux installations sont vérifiées.
• Plomb et amiante: la teneur en plomb de la peinture est testée sur toutes les propriétés construites avant 1949; et toutes les propriétés construites avant 1997 sont testées pour l'amiante.
• Risque naturel: Tous les biens immobiliers sont évalués pour les risques naturels (par exemple, les inondations) et pour déterminer si l'industrie présente des risques. Les propriétés situées dans des zones touchées par des parasites pouvant endommager les bâtiments sont testées pour déterminer si ces parasites sont présents.
• Enquête sur les termites: pour vérifier la présence ou non de termites et autres parasites destructeurs similaires dans le bien. Cela n’est requis que dans les zones désignées du pays si l’enquête sur les termites révèle des problèmes, il faudra alors s’attaquer à ceux-ci.
• Sécurité de la piscine: si la propriété est équipée d’une piscine (plus d’un mètre dans le sol), les dispositifs de sécurité seront testés.
• Eaux usées: de nombreuses propriétés rurales en France ne sont pas sur les drains principaux et ont une fosse septique. Si tel est le cas, le système sera soumis à un test permettant de vérifier si cette fosse septique est conforme aux normes en vigueur - beaucoup ne pas Lorsque les propriétés sont connectées au réseau d'égouts, un certificat le confirmant sera fourni par la mairie (mairie) locale.
• Si la fosse septique n'est pas conforme, cela devra être réglé par l'acheteur. Si le test de la fosse septique indique que le système n’est pas conforme, l’acheteur de la propriété est tenu de la mettre à niveau au plus tard un an après l’achat de la propriété. Cela peut impliquer l’installation d’un nouveau système.

Devise

De la même manière que vous souhaitez obtenir le maximum de biens pour votre argent, vous souhaitez également obtenir le meilleur taux de change pour votre devise si vous souhaitez le convertir en euros, ce que la plupart de nos acheteurs doivent faire. Nous avons donc négocié un partenariat avec Global Reach, qui se fera un plaisir de vous guider tout au long du processus d’enregistrement, de sorte que vous puissiez leur transférer de la monnaie. Ils effectueront un échange et vous rapporteront souvent plusieurs pour cent de plus que si vous deviez le faire. utilisez votre banque.

L’un des membres de leur équipe est l’anglais et le français bilingues, ce qui vous aidera énormément dans la phase finale, car ils peuvent communiquer avec le notaire en cas de besoin, dans leur langue.

Coûts d'achat

En plus du prix de la propriété, qui vous aura été indiqué, frais d'agence inclus, vous devrez également prendre en compte les frais juridiques. En France, l’avocat est désigné sous le nom de notaire et le système est très différent de ce à quoi vous avez peut-être été habitué. Le notaire est un agent public qui travaille normalement pour l'acheteur et le vendeur lors de toute vente: il est responsable de la rédaction du contrat de vente, des recherches sur place et du paiement de toutes les taxes foncières nécessaires.

Les frais de notaire varient légèrement d’une région à l’autre mais se situent généralement entre 8% et 10% du prix de la propriété. Ces honoraires sont normalement à la charge de l'acquéreur: il existe quelques régions de France où ce n'est pas le cas, mais votre agent vous en aura informé le cas échéant.

Vous pouvez, si vous le souhaitez, créer un notaire distinct du vendeur, sans ajout de frais: bien que cela puisse sembler initialement non seulement une bonne idée, mais préférable, réfléchissez-y à deux fois avant d’ajouter une couche supplémentaire de bureaucratie au processus. Les notaires sont totalement impartiaux et travaillent de manière égale pour le vendeur et l'acheteur, protégeant les deux intérêts dans un cadre juridique et gouvernemental étroitement réglementé. Chez LBVImmo, nous avons un notaire local avec lequel nous travaillons quotidiennement et nous recommandons toujours que votre achat soit passé par ce bureau, où nous pourrons diriger le fichier tout au long du processus, dans les meilleurs délais.

Un mot rapide à propos du contenu de la propriété d'ailleurs - votre agent aura toujours confirmé si la propriété est vendue avec le contenu inclus: si ce n'est pas le cas, vous souhaiterez peut-être acheter certains articles directement auprès du vendeur et vous pourrez parler à votre agent à ce sujet. À tout le moins, assurez-vous de bien définir le contenu de votre achat et les articles disponibles, moyennant des frais supplémentaires.

Impôts fonciers

En tant que propriétaire français, vous devrez payer des impôts sur votre propriété, qu'il s'agisse d'une maison de vacances ou d'une résidence permanente. Il y a deux taxes principales:

Taxe Foncières: cette taxe est payée par tout propriétaire et les factures sont normalement envoyées en septembre: vous en paierez un élément de cette taxe le jour de l'achat afin de couvrir votre propriété pour cette année-là. Juillet signifie que vous payez 50% de l'impôt Foncières pour cette année.

Taxe d’habitation: Cette taxe est payée chaque année par la personne qui est propriétaire d’un bien habitable / meublé au 1er janvier et n’est pas divisée au prorata entre l’acheteur et le vendeur.

Assurance

Le notaire demandera à voir la preuve que votre nouvelle propriété a été assurée. Sauf si vous avez un contact avec qui vous préférez organiser cela, il sera organisé pour vous par votre agent LBVImmo et n’est applicable qu’à compter du jour de votre dernière signature. achat de la propriété.

Tous les coûts seront énumérés dans les documents produits au stade où vous vous apprêtez à entrer - le stade du contrat de prévente.

Nous travaillons directement avec un notaire local pour établir le contrat de vente initial mentionné sous plusieurs noms. Pour nos besoins, nous le désignerons par contrat de pré-vente. Il s'agit de la première étape formelle et juridiquement contraignante du processus d'achat d'un bien immobilier en France. Il s’agit d’un contrat de vente écrit qui lie juridiquement le vendeur et l’acheteur, et c’est à ce moment-là qu’un acompte est versé normalement à 10% sur le compte de dépôt Notaires au moins 3 jours avant la date de signature.

Ce document contiendra la plupart des informations qui figureront également dans le dernier Acte de Vente, le document que vous signez le jour où vous devenez propriétaire de la propriété.

Les informations contenues dans le contrat de prévente comprendront

• Détails de l'acheteur et du vendeur (vous devrez fournir les informations sur l'état civil dont nous avons déjà parlé).
• Confirmation du nom et de la propriété «Titre» des détails de la propriété.
• Une description de la propriété, y compris la référence et la carte de la parcelle (appelée référence cadastrale), telle qu’elle est enregistrée dans le registre foncier local.
• Le prix convenu (rappelez-vous que tous les meubles et équipements peuvent être négociés séparément).
• Le dépôt convenu (généralement 10% devant être détenu par le notaire: il peut être inférieur à un accord préalable) et peut être organisé via notre service de change partenaire, Global Reach. À ce stade, vous devrez verser au notaire un petit supplément pour couvrir les frais notariaux jusqu’à présent, d’un maximum de 400 €: il sera déduit des honoraires du notaire final.
• Conditions provisoires (clauses suspensives) - elles incluront certaines conditions standard qui seront insérées par la personne qui rédige la convention (par exemple, il n'y a aucune autre revendication du titre ou les recherches effectuées par le bureau du notaire ne révèlent aucun problème)
• L'acheteur peut demander et négocier l'insertion de conditions provisoires supplémentaires avant la signature du compromis, par exemple. vendeur pour entretenir le matériel électrique ou fournir des garanties supplémentaires, terminer les travaux de construction, obtenir un prêt hypothécaire ou une autorisation de planification, etc.
• Détails complets sur les honoraires des agents immobiliers et provision pour les frais légaux.
• Diverses déclarations de l’acheteur et du vendeur sur leur capacité à exécuter le contrat (qu’elles sont saines d’esprit et non en faillite, par exemple).
• Déclarations décrivant ce qui se passe si l’une ou l’autre des parties ne parvient pas à remplir sa part du marché, par ex. clauses de pénalité.

Vous pouvez choisir d'être présent lors de la signature du contrat de pré-vente (compromis) ou alternativement si vous ne pouvez pas être en France, il existe une solution simple. Nous pouvons prendre des dispositions pour qu'une procuration (procuration) puisse être rédigée avec les détails pertinents et dans les deux langues. Nous pouvons vous l'envoyer (par courrier électronique normalement) et vous pouvez vous rendre au bureau d'un avocat près de chez vous pour que votre signature y soit apposée et tamponnée.

Nous vous guiderons tout au long de ce processus: et dès réception de la version numérisée puis de l’original renvoyé, l’un des commis aux notaires peut signer les documents d’achat en votre nom. Cette procuration peut également être utilisée pour l'acte de vente final mais n'est valable que pour l'achat de la propriété - vous ne renoncez à aucun autre droit.

Période de réflexion de 10 jours

L’acheteur a droit à un délai de rétractation de 10 jours à compter de la signature du contrat de prévente et c’est dans ce délai qu’il peut se retirer sans perdre son dépôt. Remarque: l'option de résiliation du contrat est réservée à l'acheteur. une fois que le vendeur a signé, il est légalement tenu de vendre le bien à l'acheteur nommé dans le contrat.

Après la signature, que ce soit en personne ou par procuration, le notaire est tenu par la loi de vous envoyer le contrat par lettre recommandée. Le début de la période de réflexion commence le lendemain de la réception signée des documents.

À la fin de la période de réflexion, le contrat devient contraignant pour les deux parties, sous réserve des conditions éventuellement incluses dans le contrat.

Si vous souhaitez vous retirer de la vente avant l'expiration du délai de dix jours, vous devez alors envoyer un courrier recommandé à l'agent immobilier ou au notaire avant l'expiration du délai de réflexion. . Vous n'êtes pas obligé de donner des raisons, mais parlez-en d'abord à votre agent.

Compte bancaire et assurance

Il est judicieux de créer un compte bancaire avant la fin. Le notaire exigera également la preuve, au moment de la signature finale, que votre nouveau bien est assuré. Tous les deux seront organisés par votre agent LBVImmo, de même que le transfert de tout utilitaire une fois l’opération terminée.

Acte de Vente

Le délai entre la signature du contrat de prévente et l'acte de vente est normalement compris entre 2 et 3 mois (nous vous rappelons notre commentaire sur le mois d'août!), Laissant ainsi au notaire suffisamment de temps pour compléter tous les documents et recherches pertinents. Il s’agit d’une période d’inactivité relative pour vous en tant qu’acheteur, bien que le processus judiciaire soit surveillé en permanence par LBVImmo afin de s’assurer qu’il parvient à la conclusion requise.

Le solde restant pour l'achat doit être chez le notaire suffisamment à l'avance pour la signature car la propriété ne vous appartiendra pas tant que tous les fonds n'auront pas été payés. Si vous utilisez une société de change ou des fonds d'un fournisseur de prêts hypothécaires, assurez-vous de leur parler pour vous assurer qu'ils comprennent les échelles de temps. Vous ne serez pas en mesure de payer le jour même avec un chèque ou en espèces en raison de la législation sur le blanchiment d’argent - ce doit être par virement bancaire.

Toutes nos félicitations

Votre achat de propriété est complet! Asseyez-vous, ouvrez une bouteille et profitez-en!